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[房产资讯] 一线城市房价下跌已成定局,刚需应何时入手?

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发表于 2018-6-14 09:02:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
​​房子永远都是天朝人民最关心的话题之一,房价的起伏则牵动着大家的心,没买房的人盼着房价下跌,买了房子的人又盼着房价上涨。
没想到,一线城市的房价降了!
北京二手房均价下跌13%!
深圳新房均价已连跌16个月,直降25% !
房价是真降还是假降?2018年已经过了三分之一,当下是换房的好时机吗?
纵观2017年,有人说房地产市场“超级繁荣期”已接近尾声。然而,事实真的这样吗,根据四大一线城市最新的土地供应以及成交数据,最专业的买房人应该怎么做?
                                          
上海
上海目前相较于2018年初,市场供应增加明显,市场活跃度也有所回升。
供应方面,3月份开始,新房拿证(即取得预售许可证)有所松动,新房供应环比增长了近3倍,这种态势延至4月,环比增长了2倍。
成交方面,去看房的人明显比1月、2月要多很多,首次买房和首次改善的群体依然是购买主力,但成交同比去年同时期也下降明显,价格上由于政府调控,新开项目的价格几乎没有什么增加,部分项目的售价还略微有些下降。
分片区看市场,浦东、青浦、金山市场供应大,后市来看,这些片区受关注度会比较高,但金山位置相对浦东、青浦较偏,交通不是很便捷,基础设施相较于上海其他片区也是比较欠缺的,自住的话出行不是很方便。
北京
北京自2018年起,整体房地产市场表现较为萎靡,供需不旺。
供应方面,2018年头两个月,新增供应同比、环比都处于下跌状态,仅3月有所增加,到了4月又重返跌势。首次新开的项目比较少,多为老盘加推,市场新增供应不大。调控没有任何松动的迹象,限售、限价、限购依然延续了此前严格的调控力度。
成交方面,整体成交表现低迷,强调控+高房价迫使购房需求外溢明显,环京地区成交相较于北京本市活跃很多。
分片区看市场,昌平、丰台和密云卖得比较好,作为一城六区的丰台房产价值日渐凸显,不过目前丰台二手房房价相对新房尚有较大差距,新房售价普遍在7万/平,部分项目均价甚至破10万/平,二手房当前在每平米5万~6万的水平。
深圳
深圳2018调控虽然持续,但市场表现依旧活跃,整体楼市仍处于供不应求的状态。受“三价合一”政策影响,“阴阳合同”被全面打压。
供应方面,新房项目数量不多,新增住宅总量极少。
成交方面,成交持续走高,首次置业需求较旺。房价由于已处于高位水平,整体上涨可能性不大,市场面供不应求的现状致使房价明显下跌的情况也不会发生,房价基本处于平稳状态。
分片区看市场,龙华、龙岗和南山市场表现比较活跃,龙岗是首次买房群体普遍关注片区,龙华和南山目前新房项目分布相对较多,三价合一后的二手房税费提高、首付增加都促使购房者将关注投向新房市场,目前新房市场表现较为活跃。
广州
广州同比去年供求降幅较大,整体成交平平。房贷利率持续上行,普遍上浮10%以上,市场观望情绪较浓。
供应方面,市场新增供应有所增加,但受单次预售证不得超过50套的限制,整体仍呈现下降趋势。4月环比下降32%、同比下降49%。
成交方面,目前,广州住宅成交还是处于比较低迷的状态。4月,住宅成交环比下降近3成,同比下降4成。二手房市场观望情绪较重,后续市场预计明显回暖的可能性不大。
分片区看市场,外围城区增城、花都、番禺三区位居前三,受中心区高房价排挤,对于资金压力相对紧张的刚需购房者来说,买房多考虑外围城区。
结论
目前四大一线城市-上北深广的楼市表现明显低于往年,调控依旧严格,成交量价齐跌的趋势预计还会持续一段时间。从市场存量表现来看,除上海市面上的住宅存量消化周期在1年以内,其余北京、广州和深圳消化周期均在1年以上,特别是北京和深圳,达到了两年以上,一线城市的商品住宅消化周期普遍拉长。可见,虽然新增供应不旺,但存量较为可观,故短期内“缺货”的情况不会发生,市场整体供应尚可得到保证,所谓“抢房“现象仅为极个别的情况。
从成交的价格来看,市场购买主力以刚需为主,首次置业和首次改善的群体需求较旺,35岁以上购房群体居多,占比达50%以上。对于想买房或者计划改善居住环境的购房者而言,在目前市场表现平稳的环境下,居住需求考虑现在入手或置换都还是比较好的时机。
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