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[房产资讯] 未来五年楼市主调已定,租售同权必将改写房价走势!

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发表于 2017-12-28 09:08:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 fccs-335498 于 2018-1-9 14:20 编辑

房子可以用来住,也可以用来抵押,更可以用来当作投资品保值增值,并且最后一种功能现在已经超过盖房子的最初目的;但反过来说,如果没有人住,房子还能体现其投资品的价值吗?看似是绕口令一样的饶舌,实际上则揭示楼市的本质:无论从发展中的中国楼市说,还是从已经经历过百年的发达国家楼市看,如果不看中居住属性,那么楼市就会危险;反之则能带来长期、稳定、温和的发展。

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因此,在一片“一限就停,一放就涨”的期待中,炒房客依旧跃跃欲试,期望着现在抄底,而此次调控放松后能大赚一笔;但在当前的新趋势下,既有的经验可能不灵了。建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价,那么未来不但为了稳住市场,更是要在稳定之余,布局新的房地产发展模式,目前来看,已经有以下一些政策,开始为长效机制的建立“铺路”:
首先,租售同权,房产与户籍等行政属性逐步剥离,所谓“刚需”,真正回归到了居住的需求,而非上学、落户等方面,未来的趋势,是住房子,而不是买房子。
其次,去杠杆、脱虚入实是长期调控的目标,这不仅仅是针对地产市场,也是保证经济整体平稳有序发展的必要手段。
第三,土地供应开始按需调控,需求大的地方多供地,需求小的地方少供地或者不供地,从源头遏制房价上涨的势头,也使得地方财政逐步摆脱对土地的依赖。
第四,房地产税蠢蠢欲动,提了又提,在存量层面上,而不是交易层面上征收税款,将是关键的一步。

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结合以上几点分析,预计未来投资房地产会有以下变化:
首先,持房成本增加,随便买房成历史。现在都盼房价涨,如果征税之后,恐怕多套房者最害怕的就是房价涨;尽管目前按照评估值征收房地产税成为一种声音,但房价普涨,评估价自然也会高起来。这样就会出现一种情况,在目前国内租金回报率2%的情况下,如果房产税定在2%,那么租金基本上抵扣了税收,贷款啊、盈利啊,都不要想了。有人说,那样会苦了租客啊;别忘了,房租只和当地收入有关,涨房租?人就跑了;那时候租客痛苦吗?其实房主空置着房子更痛苦啊;这样空置房越来越多,房租更涨不起来了。
其次,持房久了,收益就缩水了。目前土地出让金制度,中国算是比较独特的,政策要落地,就要面对这个问题。70年产权我交不交税呢?当然要交。有一种说法是:随着产权年限减少,税率要上升;未来不再有土地出让金,开发商盖房卖房就是,这样就拉低了新房价格,二手房空间进一步收窄;再结合租售同权、学区取消等因素,那种老破小的房子,谁还会要呢?

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此外,未来五年楼市主调是“租赁”,目标是“长效”。反复强调“房住不炒”,在抑制了“不炒”之后,就要考虑“房住”的问题。租赁政策的大力推进,会造成未来楼市出现与以往不同的局面,即:从单一购买商品住房满足居住需求,转向一方面购买实现居住需求,另一方面则是租赁实现需求。众所周知,随着城镇化进程的推进,大量农村劳动人口进入城市,按照此前的住房逻辑,想要在城市落脚,仅有“居住证”是不够的,最好能有一纸户口;也因此,很多在城市做出成绩、积累了一定财富的流动人口,如果要继续留在城市,势必会考虑买房的事情,这也是“房子总会卖出去”的逻辑;但是,“租售同权”真正落地之后,可以说是住房观念革新的关键一步——老家有宅基地、有自有住房,在城市里租住同时可以享受居民的权利,谁还会节衣缩食买房子呢?除非是未来要彻底移居城市;而很多第三产业从业人员,无论从收入,还是从职业发展前景看,他们更多选择在城市打拼若干年,获取原始积累后回乡发展,因此他们的“刚需”实际上是“刚性租赁”的需求。
房价在房地产市场化之后一路上涨,是在既有的规则之下,在曾经缺房子的特定历史环境下的特殊阶段。现在无论是房价收入比,还是人均住房面积数量,都在预示着房价将回归到正常的涨跌区间;加之各种新的规则的逐步出台,未来投资者也好,刚需“租”房者也罢,对于市场的预期和把握都将更加理性,房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中。

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