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[房产资讯] 同比上涨73%,这个数据告诉你哪些城市房价还要大涨

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发表于 2018-2-11 08:47:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
各种统计报告中,楼市调控政策效果一片大好,房价趋稳,乃至下行。但是,“面包”价格下行,“面粉”或很不满——卖的多赚的少了。
中原地产研究中心统计数据显示,2018年1月份,50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%!
有趣的是,各地土地成交溢价率基本平稳,大部分城市溢价率保持低位,不少地块出现底价成交的情况。热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。
溢价率降低,卖地收入大涨,主要原因就是地方政府正在大量出让土地。在房地产支柱地位不变,卖地是地方财政主要收入的情况下,这意味着什么,相信大家都明白。
为了进一步验证此判断的准确性,笔者以北京为例,详细对比了2017年1月和2018年1月住宅用地出让结果。差别特别巨大,去年1月份成交6地块,总面积35.647071公顷,只有两块地是普通商品住房用地;今年1月份成交14地块,总面积41.597665,一半是普通商品住房用地。
如果土地会说话,肯定也吐槽了——这是开发商给兄弟们甩脸子啊,那么捧前几年的兄弟们,拼死拼活的。现在我们这么多兄弟,他们竟敢挑三拣四还不肯给高价了!这不但是打土地的脸,更是打土地主人的脸啊!土地价格高,房价却不能涨上去,开发商能痛痛快快的买地?人家又不傻。这不,1月份北京就出现过5天内3宗宅地流标的情况。
可是土地主人敢不卖吗?不卖,城市建设的钱哪来?越是要快速发展的城市,就越是需要大量的钱。比如北京,目前在建地铁线程共360公里,就需投资2000到3000亿元。其他城市也差不多,如杭州筹办亚运会,建“莲花碗”等等。
调控,熬的不但是房企,政府也在熬,大家都要赚钱过日子。所以康老师指出“土地流拍”就是楼市见底的四个标志之一。

其实,房企也需要补库存,也在大量的买地,只是楼市低估,一方面很多开发商缺乏雄厚的资金,另一方面开发商们也不愿意出高价,拿地竞争较小,所以溢价率当然不高,开发商们普遍青睐低溢价、低总价的土地。
在此情形下,那些资金充裕的大企业占据明显优势,大量土地被他们收入囊中,行业集中度进一步加剧。有数据为证,据克而瑞统计显示,2018年1月份,10强房企新增土地货值高达3196亿元。而同策研究院统计,TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。而行业集中度加剧,这些龙头企业不但是对购房者的议价能力提升,对政府调控政策的承受能力也提高——继续调控,看是地方财政先撑不住,还是开发商先撑不住。

2月伊始,土地成交又来了一波小高潮,据中原地产研究中心8日发布的最新统计数据,50城2018年以来“卖地”收入已高达5022.58亿元。其中,杭州市土地出让收入最高,为591.1亿元,北京居次,达558.1亿元、苏州第三,为492亿元。另外,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等11个城市开年一个多月 “卖地收入”也超过100亿元。
但这个小高潮仅是成交量的高潮,企业拿地情绪未变,仍然是低溢价、低总价,乃至底价成交。
最后,我们回到文章标题——土地数据告诉你哪些城市房价还要大涨。这些大量出让土地,房企也热衷于大量买地的城市,正是发展较好,城市建设快速推进,房企看到未来房价上涨空间的城市。或许还会是在大量城建资金压力下,率先熬不住,放松调控的城市(但是,短期内调控还不会明显放松,估计政府仍会熬着,通过大量拍卖土地缓解压力)。
有人或许会说,这些城市大量土地成交,未来楼市供应不也增多吗,这会让房价保持稳定。真是图样图森破,去问问老司机们,短期内的相对多的这点土地供应对楼市基本面有那么大的影响吗!

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